不動産投資でカモられないために

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知り合いに不動産投資をしている人がいます。どうやらマンションのワンルームを3つほど保有しているみたいです。

その話を聞いて私が「微妙だな」と思ったのは次の3つ。

  • 利回りが3%と低い
  • フルローン(7000万以上)で購入している
  • ワンルームであること

そもそも利回りが低い

不動産投資で利回り3%の投資は決して魅力的ではありません。米国をはじめとした国債でも利回りは2%程度です。価格変動リスク、自然災害リスク、空室リスクを引き受けるにしては、リスクプレミアム1%は低すぎます!

フルローンは金利上昇で窮迫する

現在は金利が安いのでフルローンで不動産を購入することも合理的な選択と言えます。しかし、現在の低金利下で3%の利回りしか得られてないとすると、金利が上昇した場合、一気にローン負担が重くのしかかります。

ワンルームマンションはコントロールできないことが多い

ワンルームマンションでは、共用スペースの問題で入居者が入らなかった場合に適切な対処が施せません。マンションの共用スペースの修繕等は管理組合の賛成多数が必要なので、リスクをコントロールできない場面が多数存在するのです。

代替案は?

不動産投資の最大のメリットはサラリーマンでも事業規模の副業ができることが一番のメリットでしょう。
そうすれば、サラリーマンでもできる合法的に節税スキームの選択肢がかなり広がります。

しかし、「事業規模」という言葉を考えた時、ワンルーム3つでは到底事業規模とは呼べません。この人の場合、7000万円を資金調達できたなら一棟マンションを購入した方が良かったのではないでしょうか。

また、金融資本がそれほど多くない人が不動産投資をおこない場合は、REITに投資するのが合理的だと思います。REITは東京のオフィスをはじめ様々な物件に分散投資されますし、またREIT保有者は、税引き前の不動産の利益を分配金として受け取ることができるので利回りも高めです。

現在はバブル期並みに不動産投資が過熱しているという報道もありました。

不動産投資市場が活況、バブル期並み? 金融庁の監視強化か | ZUU online

皆が勧めている時は、「なぜだろう?」と一度立ち止まって考える癖をつけたいものです。

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