不動産投資で経済的自由を達成するには

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経済的自由を達成するための方法をシミュレーションしましょう。なお、話を簡単にするため年間700万円の不労所得が得られれば経済的自由を達成できると定義します。

実物不動産は経済的自由への近道

不動産ビジネスで経済的自由を達成する場合を考えてみましょう。1億円の物件を購入する簡単なモデルで考えます。頭金2000万円でローンを組み、総額1億円の物件を購入したとします。これを7%の利回りで運用できれば年収700万円を得ることができます。

不動産ビジネスはローンを組んで実際の金額以上の物件から利益を得ることができるのが最大のメリットです。手元に1億円がなくても相当する物件を所有することができるのでこれを7%の利回りで運用すれば年間700万円の収入を得ることが可能です。

不動産投資のリスクとは

ただし、不動産投資には次の二つリスクがあることを認識する必要があります。

  • 物件価格の変動(不動産価格の下落)
  • 分散投資の効果が得られない(空室リスク)

1つ目のリスクである物件価格は景気に左右されます。よくある間違いは物件価格が人口動態によって規定されるという考え方です。少子高齢化で人口減少が確実である日本において物件価格は下がるだろうという推測をする人がいますが、これは当てはまりません。なぜなら、人口が減っても景気がよければ、海外からの投資マネーによって不動産も買われるからです。また、景気がよくなれば観光客や出稼ぎ移民も増えて不動産の需要は高まります。

2つ目のリスクは分散投資の効用を得ることができない点です。不動産は実物資産であり、株式でいうところの個別株に相当します。先ほどの例でいうと、個別株を1億円購入したことになります。ですので、万が一その不動産の入居者がゼロになったり自然災害などで倒壊してしまうといったリスクを負うことになります(もちろん世界中の不動産に分散投資できていればこのようなリスクは低減することができます)。

上記2つのリスクを許容できれば不動産投資は経済的自由を達成するのに有効な手段でしょう。

REITという選択肢も

ただし、同じ不動産に投資をするならREITに投資することも選択肢の一つです。レバレッジをかけて同額の不動産を購入することも可能です。またREITであれば分散投資の効用を得ることができます。しかし、REITは価格変動(ボラティリティ)が実物資産よりも大きいので注意が必要です。

結論は

ここまで不動産投資について述べてきましたが、私の結論は、「不動産投資するならREITで十分」です。理由は次の通り。

1億円の借金に精神的に耐えられない

銀行ローンよりREITのレバレッジの方が精神安定上よいです。

目利きのスキルが乏しい

不動産投資はバリュー投資です。目利きができないと粗悪品を摑まされる可能性もあります。

管理が面倒

実物不動産はメンテナンスが必要不可欠です。メンテナンスを完全に外部委託すれば済む話なのかもしれないですが、どんなビジネスでもインサイトを得るためには自分が現場に赴く必要があります。

会社員を続けながらこれらの作業は面倒なので、今のところはREITで十分なんじゃないかなと思います。

さいごに

経済的自由の達成は決して容易なことではありません。そのため様々な道を模索して自分に最適な方法を選択する必要があります。

不動産投資について調べてみると、どうも私の好みとは合わない部分が散見されます。

私のスタンスとして、無理に好きでないことをやるより自分が楽しいと思えることで経済的自由を目指したいと思います。

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