持ち家は本当に得?自分に家賃を払うとはどういうことか?

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「持ち家と賃貸どっちが得か」というのは旧来より続く永遠のテーマです。この時、持ち家派の人はよく「賃貸で家賃を払い続けても最終的に自分のものにならないのでもったいない」と主張します。

しかしこの主張は、日本の住宅の評価基準の観点から考えると誤りです。なぜなら、財務諸表上は、持ち家を購入したとしても、毎月自分に家賃を払い続けているのと同じだからです。この点については、あまり知られていないようなので簡単に解説したいと思います。

ローンが無ければ持ち家はお得?

話を至極簡単にするため、預金を3,000万円保有する個人がキャッシュで3,000万円の家を一括購入するとします。

ローンは借りてないので、毎月の支払いは発生しません。毎月の支払いがないので、毎月家賃を支払う賃貸よりもお得な感じがしますよね。

もし、3,000万円預金があるのなら一括購入するべき!これって本当に正しいでしょうか?

PLとバランスシートを見てみる

以下に持ち家購入と賃貸の2つのケースで損益計算書(PL)、貸借対照表(BS)を作って比較してみます。

まずは持ち家を3,000万円で現金一括購入した場合を見てみましょう。給料は20万円で毎月10万円使っていると仮定します。

収支+10万円が資産の部に追加される

ローンがないのでPLの支出からBSの負債に充てる必要はありません。支出はその他生活費のみです。収支がプラスなので毎月10万円(現金)が資産に追加されていきます。

これを見ると「持ち家っていいな」と感じます。

次に、家賃10万円の賃貸に住む場合を図示します。

家賃10万円の賃貸に住んで収支が0の状態

現金で3,000万円の資産を保有していますが、家賃を毎月10万円払っているので収支はゼロとなり、資産は3,000万円から増えません(利子を無視した場合)。これが「資産のある人が賃貸に住むのはもったいない」と言われる所以です。

ここで質問です。はたして本当に持ち家の財務諸表は正しいのでしょうか?

持ち家の資産価値の減少を考慮すると

持ち家は購入時には3,000万円でしたが、10年後に何かの都合で売却することになったとしましょう。売却価格を仮に1,800万円だとすると、10年で資産価値が1,200万円失われたのです。1年で120万円減少ですね。

これを月当たりに換算すると、ちょうど毎月10万円資産価値が減少したことになります。

財務諸表は以下のようになります。

収支は10万円プラスですが、資産が10万円減少してるので、これをちょうど補填しているかたちになります。

資産全体の額で見ると総額3,000万円で変化がなく、ちょうど自分へ家賃10万円を支払っているのと同じ形になっています。

これが持ち家は自分に家賃を払っているのといわれる意味です。

まとめ

もちろん持ち家の資産減少のスピードが賃貸で支払う家賃よりも遅ければ持ち家の方が得ですし、資産減少のスピードが早ければ賃貸の方が得になります。

つまり、持ち家と賃貸どちらが得かという問題の答えは「物件の資産価値変動による」となります。

アメリカなどでは買った金額より高く家が売れたという話が珍しくないそうです。

まずは、持ち家信仰の誤解を一つといて、賃貸か持ち家、どちらを選ぶにしてもよりフェアな選択ができればと思います。

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