今後、マイホームを購入する際に失敗しないよう、いろいろと勉強してみました。マイホームと言っても
- 新築か中古か
- マンションか戸建か
といったように選択肢があるので１つずつ調べてみました。
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選ぶなら新築か中古か。新築は価格の2割がデベロッパーの利益・経費となっている
5000万円の新築物件があったら1000万円がデベロッパーの上乗せ価格です。その上乗せには
- 広告代
- モデルルーム
- 営業マンへの報酬
が含まれます。したがって物件の実質価格は4000万円となります。
中古では多少の手数料はあるもののほぼ実質価格で手に入れることができます。したがって資産価値という面では中古の方がお得となります。
マンションと戸建の資産価値はどちらが高いか
中古がお得だとわかりましたが、購入する物件にはマンションと戸建てという選択肢があります。
マンションの価格構成比率を見ると
- 建設関連費40%
- 土地取得関連費30%
- 販売管理費20%
- 売主の利益10%
です。
一方、戸建ての場合は
- 建設関連費30%
- 土地取得関連費50%
- 販売関連費10%
- 売主の利益10%
です。1番大きく異なるのは、土地取得関連費の割合。建物は年月が経つと償却しなければいけません。つまり建物部分の資産価値は年月が経つとともに目減りしていくのです。
一方で、土地は資産価値が目減りしにくく、年月が経っても資産価値を維持できます。
したがって、土地の資産価値の割合が多い戸建の方が、年月が経っても資産価値の目減りが少ないという意味でお得と言えます。
維持費の違い
マンションはエントランスなと共用部分のメンテナンスにお金を支払わなければなりません。ジムやプールが併設されたマンションでは、もちろんその維持費も住民みんなで払う必要があります。
また、車や自転車を保有する場合、マンションでは毎月駐車場代を支払わなければいけません。
戸建にかかる維持費は基本的に自分の建物ののみです。
したがって、戸建の方が維持費はかからないと言えます。
しかし、マンションでは管理人が定期的に掃除などをやってくれますが、戸建では全て自分でやる必要があります。
手間を考えると時間がない人はマンションの方がいいのかもしれません。
木造か鉄筋コンクリートか
鉄筋コンクリートのメリットは
- 丈夫で長持ち
- 断熱性に優れる
が挙げられます。一方デメリットとしては、
- メンテナンスにお金がかかる
- リフォームにお金がかかる
が挙げられます。
賃貸に回す場合は、鉄筋コンクリートは償却年数が長く（47年）、節税効果が薄れるといったデメリットがあります。
中古でリフォームも念頭に置いている場合は木造の方がフレキシブルに対応できそうです。
鉄筋コンクリートの場合は築年数が浅く、メンテナンスが最小限で済む物件を選ぶ必要がありそうです。
さいごに
資産価値、リフォームのしやすさ、という視点で考えると木造の戸建が最強のようです。
マイホーム購入の際には、出口戦略まで考えて慎重に選びたいですね。
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